БизнесЦензор

30.01.20 08:58

Які проблеми треба вирішити для запуску іпотеки

В 2020 році влада заявила про намір знизити відсоткову ставку за іпотечними кредитами до 10-11% річних. Сьогодні ж галузь іпотечного кредитування фактично відсутня.

Поки ніхто серйозно не розглядав цілий ряд системних причин, які не дозволять іпотечному кредитуванню розвиватися навіть при наявності відносно доступних ресурсів.

Отже, окрім здешевлення кредитів шляхом зменшення облікової ставки НБУ, треба також прибрати низку нормативних перешкод, що унеможливлюють перехід до масового іпотечного кредитування.

За статистикою, загальний обсяг всього ринку іпотечного кредитування в Україні становить менше 5% ВВП. Для порівняння, в розвинутих країнах Європи чи США він складає більше 100% ВВП.

Це означає, що в Україні існує величезний потенціал розвитку сегменту довготермінових кредитів на нерухомість.

Відповідно до досліджень економістів, кожна гривня, направлена в будівельну галузь, генерує більше 6 гривень у ВВП. Це досягається шляхом зростання попиту на будівельні матеріали, метал, робочу силу та навіть меблі.

Завдяки цьому збільшується інтенсивність обороту коштів в економіці та відбувається зростання загального добробуту. У свою чергу, кожна гривня іпотечних кредитів додає до внутрішнього виробництва іще більше – близько 11,5 гривень.

Адже довгострокове кредитування також включає банківську систему і допомагає ефективно вкладати великі суми грошей. Які б інакше просто знаходилися на поточних рахунках або під матрацами.

Перша і головна причина, чому на сьогоднішній день в Україні іпотека майже цілком відсутня – це велетенські відсоткові ставки за кредитами. Людина може взяти позику на п’ять років і більше лише в тому випадку, якщо погодиться виплачувати по 18-22% річних.

Прості розрахунки покажуть, що такі позики можуть бути цікавими лише на короткий строк і тільки людям з дуже високим рівнем доходу. Та в цій категорії покупці нерухомості і так обходяться без кредитів. Тоді як люди без фінансових можливостей платити по 40-60 тисяч гривень на місяць автоматично втрачають змогу взяти економічно доцільну іпотеку.

В цьому напрямку зараз активно працює Національний банк, який знижує базову відсоткову ставку. Від неї сильно залежить вартість ресурсів всередині країни, в тому числі відсотки за іпотекою.

Якщо знизити облікову ставку достатньо сильно, то банкам стане вигідно направляти гроші на відносно недорогі кредити – по 10-11% річних, або навіть нижче.

Проте далеко не все залежить виключно від вартості грошей.

Одне з найбільших обмежень для фінансових установ закладено в Постанові НБУ №351 від червня 2016 року. Відповідно до неї, банки мають забезпечити оцінку розміру кредитного ризику за операціями з кредитування на первинному ринку на рівні не менше 13,5% від сформованого портфелю.

Фактично, це заморожені для фінансових установ гроші, які банки залучають на ринку капіталу і мусять платити за них, але не можуть використовувати. Через це будь-яка потенційно прийнятна серед клієнтів ставка за іпотечними кредитами не може бути ринково обґрунтованою для банків.

Щоб вирішити це питання, Нацбанк, по-перше, має внести до переліку забезпечення також права на рухоме і нерухоме майно. Також необхідно змінити підхід до розрахунку кредитного ризику на груповій основі.

Ще однією перепоною для діяльності ринку довгострокових іпотечних позик є нераціональні вимоги до ліквідності. Для подолання цього обмеження потрібно внести зміни до Методики розрахунку економічних нормативів регулювання діяльності банків в Україні.

Мова йде включення до розрахунку ліквідних активів з кінцевим строком погашення/продажу до одного року також іпотечних кредитів без урахування строку до погашення. До слова, зараз аналогічний принцип вже використовується при роботі з ОВДП.

Третє обмеження стосується спроб держави захистити деякі категорії громадян. В реальності, ці спроби просто обмежують доступ людей до довгострокових кредитів на житло.

Наприклад, сьогодні українські закони вимагають ненарахування будь-якої плати за користування кредитними коштами для військових. Проте замість захисту важливої для України групи людей, військових виключили з числа тих, хто навіть потенційно може розраховувати на отримання іпотеки.

Тут є декілька основних шляхів. Найперший – це збільшення рівня доходу військових, щоб люди могли на ринкових умовах претендувати на отримання іпотеки та погашати власні позики.

Другий важливий напрямок – це впровадження різноманітних програм забезпечення військовослужбовців та їх родин житлом. Починаючи від безкоштовної видачі квартир, та закінчуючи компенсацією частини вартості житла або відсотків за позиками в залежності від вислуги або інших факторів.

Ще один з елементів захисту, який насправді працює проти великої кількості молодих родин – це неможливість реалізації іпотечного майна, право власності на яке або право користування яким мають діти.

З одного боку, позиція держави в даному випадку направлена на захист дітей. З іншого, банки просто не видають кредити родинам із дітьми, або роблять це на вкрай невигідних умовах.

Фактично, ця заборона дійсно зупиняє банки. Але не від того, щоб забирати іпотечне майно в родин з дітьми. А щоб взагалі давати будь-яку іпотеку для молоді.

Врешті-решт, позитивна ідея стає проблемою на етапі її реалізації. Натомість відміна такого підходу дозволить молодим родинам принаймні претендувати на отримання іпотеки.

До того ж, з точки зору попиту – це як раз найбільший та найактивніший сегмент потенційних позичальників.

Запуск іпотеки може стати основним фактором, що в 2020-2021 роках зламає тренд падіння національної промисловості та прискорить зростання ВВП. Зниження відсоткової ставки зробить фінансові ресурси більш доступними та дозволить банкам пропонувати вигідні умови іпотека для позичальників.

Але без вирішення цілого ряду інших питань, серед яких підход до оцінки ризиків, ліквідності, а також захисту певних груп населення, самі лише дешеві ресурси не змусять ринок запрацювати. Отже лише комплексний підхід на раціональній основі зможе гарантувати появу повноцінного ринку.

Смотреть комментарии → ← Назад в рубрику