БизнесЦензор

29.12.17 08:12

Як спеціалісти з оцінки майна стають жертвами шахраїв

Отримати кругленьку суму під заставу неіснуючого майна – як це можливо? Та доволі просто. В Україні набирає популярності схема, яка дає можливість зловмисникам оминути законодавство.

Фото: tov-tob.livejournal.com

Суть такого шахрайства полягає у наданні злочинцями правовстановлюючих документів – при чому належно зареєстрованих у Державному реєстрі речових прав.

Однак ці документи оформлені на неіснуючі об'єкти нерухомості за адресами, які відрізняються від реальних адрес іншим номером чи додатковою літерою в номері будівлі.

Перед оглядом нерухомості як банківськими працівниками, так і спеціалістами з оцінки майна таблички з нумерацією на фасадах будинків шахраї тимчасово замінюють на підробні.

Тобто для огляду нерухомості вони подають реальний будинок, табличку з нумерацією на якому просто міняють на фальшиву.

Наприклад, табличку "вул. Шевченка, 21" замінюють на "вул. Шевченка, 21а", щоб об'єкти оцінки відповідали сфальсифікованим правовстановлюючим документам. 

Таким чином, злочинці отримують реальний “клон” об’єкта застави, який належно зареєстрований в Держреєстрі речових прав, але не існує фактично. А працівники банку та спеціалісти з оцінки нерухомості стають жертвами шахрайської схеми.

І в останні роки випадки такого шахрайства з нерухомим майном для банківської застави значно почастішали. Зважаючи на розмах шахрайства та спроби знайти "крайніх", гостро постало питання: хто ж винен?

Де закінчується відповідальність оцінювача та починається відповідальність замовника та користувача оцінки? Останнім часом складається враження, що "крайнім" у цій ситуації намагаються зробити оцінювачів.

Мовляв, це вони несуть відповідальність за всі майнові рішення, де тільки була присутня оцінка. Але давайте спробуємо розібратися в цій ситуації – відповідно до закону, посилаючись на нормативні акти.

Що таке оцінка майна?

Згідно з законом, оцінка – це виключно визначення вартості об'єкта, а звіт оцінювача – це перш за все висновок про вартість майна та опис процедур під час визначення вартості.

Про жодну експертизу речових прав на об’єкт оцінки не йдеться (ст. 3, 12  ЗУ "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні").

Також у законі чітко прописано, що замовник може без примусу вільно обирати оцінювача та зобов’язаний забезпечити його достовірною для визначення вартості інформацією щодо об’єкта оцінки.

Тобто відповідальність за повноту та достовірність наданої щодо об’єкта оцінки інформації покладається виключно на замовника (ст. 11 частина 3, частина 2 ЗУ "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні").

Таким чином, згідно статті 31, 32 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", замовник несе відповідальність за повноту та достовірність наданих документів та інформації, а оцінювач – за об’єктивність результатів відповідно до наданої замовником інформації.

Стосовно оцінки з метою застави, то оцінка не є обов’язковою для застави майна підприємствами недержавної форми власності, а тому носить рекомендаційний характер і приймається банками на підставі своїх внутрішніх документів (ст. 7).

Зазвичай банк до визначеної оцінювачем ринкової вартості застосовує ще свій дисконт і визначає свою заставну вартість. Звіти з оцінки обов’язково перевіряє та акцептує служба ризик-менеджменту або застави банку.

Отже, акцептуючи внутрішніми документами звіт з оцінки, банк, як користувач, несе відповідальність за свої дії щодо об’єкта оцінки.

Як проводять оцінку?

Послідовність проведення незалежної оцінки майна описана у статті 51 Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" (НСО 1).

Зазначу лише, що ознайомлення з об'єктом оцінки, на мою думку, можливе не тільки завдяки особистому огляду об'єкта оцінки, а й шляхом вивчення та аналізу оцінювачем матеріалів, які відображають об'єктивний стан майна (документів, фотографій і навіть усної інформації від замовника чи інших джерел).

Тобто фізичний огляд – це лише окремий елемент ознайомлення з об’єктом оцінки, який може бути присутнім, а може і не бути, залежно від обставин та конкретного об’єкта.

Не в компетенції спеціаліста з оцінки майна розслідувати справжність документів про належність об’єкта оцінки власнику чи його правового титулу. Бо він не має ані повноважень, ані навиків для проведення такого розслідування.

Спеціально сфальшовані правовстановлюючі документи, які були використані під час проведення оцінки, автоматично роблять її результати недійсними. І відповідальність за це повинні нести особи, які надали підроблені документи, чи замовник оцінки (ст. 55 НСО 1).

Сам факт того, що базові правовстановлюючі документи на об’єкт оцінки – підроблені, має знімати будь-які питання щодо оцінки, оскільки в такому випадку вона є апріорі недійсною.

А з оцінювача, відповідно, знімається будь-яка відповідальність за майнові рішення, прийняті на підставі такої оцінки. Окремі спроби банкірів "звалити" на оцінювача обов’язки і служби безпеки, і юристів, і ризик-менеджменту та моніторингу застав – безпідставні.

Бо насправді роль оцінювача – визначити ринкову вартість об’єкта оцінки на підставі наданої йому інформації. І це все. Висновок про вартість майна сам собою не породжує жодних правових рішень стосовно об’єкта оцінки.

А оскільки замовники вільні у виборі оцінювача та відповідають за повноту і правдивість наданої йому інформації, то вони несуть відповідальність від самого початку, коли приймають майнові рішення стосовно об’єкта оцінки.

Такі шахрайські схеми можливі через недосконалу систему реєстрації прав власності на нерухоме майно та її вразливість для злочинців. Наприклад, в реєстрі речових прав додали букву до номеру будинку – і новий об’єкт готовий. А виявити це майже неможливо.

Щодо оцінки майна – маємо ще й доволі розмите поняття "ідентифікації", на якому доволі часто спекулюють зацікавлені сторони, та відсутність практичного механізму його реалізації, крім візуального та документарного.

Але, разом з тим, як перевірити, що майно справжнє, а документи – не підроблені? І, врешті-решт, як визначити, які ознаки притаманні певному об’єкту?

Отже, для державних, банківських та інших приватних структур, включаючи оцінювачів, відсутній практичний механізм ідентифікації майна та майнових прав на нього.

Все це і створює систему, коли оціночні компанії, на рівні з іншими, стають жертвами шахраїв та недосконалого законодавства. 

Смотреть комментарии → ← Назад в рубрику